Mietzinsreduktion aufgrund des Coronavirus
Durch die Massnahmen gegen die Verbreitung des Coronavirus müssen viele Geschäftsräumlichkeiten geschlossen bleiben. Müssen diese Betriebe weiterhin Miete für ihre Räumlichkeiten bezahlen oder können sie wegen den behördlich verfügten Betriebsschliessungen eine Mietzinsreduktion verlangen? HIER erklären wir Dir, wie Du das ganz einfach machst.
Wir sind der Meinung, dass eine Mietzinsreduktion möglich ist. HIER erklären wir Dir, wie Du das ganz einfach machst.
Die Frage ist offen und gerichtlich noch nicht geklärt. Hier wird mit der nachfolgend vereinfacht dargelegten Begründung die Ansicht vertreten, dass die betroffenen Mieter Anspruch auf eine Reduktion des Mietzinses haben.
Warum gilt der Reduktionsanspruch gemäss den Artikeln 259 des Obligationenrechts bei Betriebsschliessungen infolge der COVID-19 Verordnung 2?
Der Grundsatz betreffend Mietzinsreduktion sieht vor, dass der Mieter für Mängel an der Sache, welche er nicht zu verantworten hat, Anspruch auf eine verhältnismässige Reduktion des Mietzinses hat. Als Mangel an der Sache gilt, was die Tauglichkeit der Sache zum vorausgesetzten Gebrauch beeinträchtigt oder vermindert.
Wichtig ist hierbei, dass das Gesetz die Risikotragung regelt und nicht nach dem Schuldigen sucht. Auch wenn die Strasse vor der Liegenschaft umgebaut wird, hat der Mieter Anspruch auf eine Reduktion wegen der Lärmeinflüsse. Dabei kann der Vermieter nichts dafür. Das Gesetz will jedoch, dass der Mieter nur die Leistung bezahlt, welche auch er erhält. Das Risiko für Einschränkungen an der Liegenschaft soll der Vermieter tragen, welchem die Liegenschaft gehört.
Ebenfalls wichtig ist, dass der Mangel nicht physischer Art sein muss. Auch eine rechtliche Störung am vorausgesetzten Gebrauch gibt dem Mieter Anspruch auf Reduktion des Mietzinses. So zum Beispiel, wenn erforderliche Bewilligungen nicht erteilt werden.
Somit ist konsequenterweise der Reduktionsanspruch auch bei den Massnahmen zur Eindämmung der Auswirkungen des Coronavirus gegeben.
„Clausula rebus sic stantibus“
Die „clausula rebus sic stantibus“ besagt, dass Verträge veränderten Verhältnissen anzupassen sind. Demnach haben die Vertragsparteien stets stillschweigend abgemacht, dass der Vertrag nicht gelten soll, wenn sich die Umstände wesentlich ändern. Die Schweizer Rechtsprechung anerkennt, dass der Richter den Vertrag anpassen kann, wenn eine nachträgliche Veränderung, die weder voraussehbar noch vermeidbar war, zu einem groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung führt.
Auch dies ist in der vorliegenden Krise der Fall, was dem Mieter ein zusätzliches Argument liefert.
Taktisches Element
Um eine Mietzinsreduktion zu erhalten, muss der Mieter aktiv werden und seinen Anspruch geltend machen. Denn eine Voraussetzung für den Anspruch ist, dass der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat (sog. Mängelrüge). Der Anspruch auf Mietzinsreduktion beginnt erst mit der Mängelrüge zu laufen. Ohne Mängelrüge kann der Mieter auch keine Mietzinsreduktion geltend machen.
Deshalb ist jedem betroffenen Mieter unbedingt zu empfehlen, schnellstmöglich eine Mängelrüge an seinen Vermieter zu schicken, am besten per Einschreiben.
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In den allermeisten Fällen kann, insbesondere in Anbetracht der aktuellen Situation, sicherlich eine einvernehmliche Lösung gefunden werden. Sollte dies jedoch in Einzelfällen nicht möglich sein, ist unseres Erachtens ein Gang vor die Schlichtungsbehörde zu empfehlen.
Umfang des Reduktionsanspruchs
Der Umfang des Reduktionsanspruchs bemisst sich nach dem Grad der Einschränkung im Gebrauch. Bei einem Gastrobetrieb, der komplett geschlossen werden muss, kann die Reduktion bis zu 100 Prozent betragen. Ist jedoch beispielsweise ein Take-Away Betrieb noch möglich, oder gibt es Büroräumlichkeiten, die weiterhin genutzt werden können, so ist dies zu berücksichtigen.
Hast Du einen Gastronomiebetrieb, ein Kino, ein Fitnessstudio oder einen anderen Dienstleistungsbetrieb, dessen Umsatz stark von den Massnahmen des Corona-Virus betroffen ist?
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