Società immobiliari – soltanto una moda? (Parte 2)

Detenere un immobile solleva anche molti interrogativi dal punto di vista fiscale: meglio detenere un immobile nel patrimonio privato, nel patrimonio commerciale o attraverso una società immobiliare? Lo scopo di questa miniserie è proprio quello di approfondire questo interrogativo. In questa seconda parte mostreremo i principali vantaggi e svantaggi legati ad una società immobiliare.

Nel precedente articolo abbiamo mostrato le principali differenze legate alla detenzione di un immobile nel patrimonio privato piuttosto che in quello commerciale. Abbiamo inoltre chiarito la distinzione fra il sistema fiscale monistico e dualistico. Se invece gli immobili fossero detenuti da una società immobiliare?

Lo scopo di una società immobiliare

Grazie ad una società immobiliare è possibile evitare imposte eccessive, soprattutto se applicate in una fase iniziale.

Quali sono i vantaggi?

• Onere fiscale calcolabile sia sul reddito annuo che sull’eventuale utile speculativo della società (13 -25% a seconda dei cantoni)
• Nessun contributo AVS e assegni familiari
• Ammortamenti/ accantonamenti consentiti
• Tassazione privilegiata delle distribuzioni di dividendi agli azionisti
• Rimborso fiscalmente neutrale dei prestiti dei soci
• Maggiore libertà nella pianificazione fiscale (ad es. tempistica, ammontare dei dividendi)
• Gestione più semplice dell’eredità (azioni al posto degli immobili)

Quali sono gli svantaggi?

• Imposta sugli utili immobiliari sul trasferimento dell’immobile alla propria società
• Al massimo 1% di tassa sulle emissioni
• Oltre all’imposta sugli utili nella SA/ Sagl, deve essere presa in considerazione anche l’imposta attualizzata al momento della distribuzione.
• Cambio economico della proprietà in caso di vendita della maggioranza delle azioni (imposta sugli utili immobiliari)
• Nessuna deduzione forfettaria per la manutenzione possibile
• Possibile imposta patrimoniale più elevata (il valore delle quote tende ad essere superiore al valore catastale dell’immobile).

Oltre ai vantaggi e agli svantaggi precedentemente elencati, sono decisivi i seguenti aspetti:

• Disciplinare al meglio il momento e l’importo della base imponibile per ogni evento imponibile
• Con l’avanzare dell’età, sostituire in parte i salari da reddito lavorativo con dividendi fiscalmente privilegiati.
• Gli utili realizzati rimangono parzialmente tassati nella società immobiliare e possono essere reinvestiti direttamente in essa. Il proprietario ha così più denaro libero a sua disposizione fino a quando il prelievo definitivo viene effettuato sotto forma di dividendi.
• L’attuale sistema fiscale grava maggiormente sul reddito dei pensionati, in quanto non sono più possibili numerose detrazioni: spese professionali, versamenti nel 1°/ 3° pilastro, trattenuta per i figli e secondo reddito. La progressione sale vertiginosamente, soprattutto se c’è ancora un reddito immobiliare sostenibile.

Chiarire nel modo migliore e decidere accuratamente

Grazie alla minore tassazione degli utili societari e alla riduzione dell’imposta sui dividendi, la società immobiliare è interessante. Nell’esaminare una riallocazione dei beni patrimoniali è essenziale determinare l’ammontare dei costi una tantum – che variano da cantone a cantone – e confrontarli con i potenziali benefici a lungo termine. Se l’intenzione è quella di acquisire immobili come veicolo di investimento, oltre agli immobili occupati dall’azienda stessa, si raccomanda fin dall’inizio una società immobiliare, in quanto i costi una tantum sono in gran parte eliminati.

Nel caso di immobili detenuti nel patrimonio commerciale, è essenziale esaminare la possibilità di una ristrutturazione. Nel caso di immobili detenuti  nel patrimonio privato, si pongono due domande:

• Qual è il reddito netto sostenibile degli immobili?
• A quanto ammontano i costi una tantum derivanti dalla ristrutturazione?

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