Società immobiliari – soltanto una moda? (Parte 1)

Detenere un immobile solleva anche molti interrogativi dal punto di vista fiscale: meglio detenere un immobile nel patrimonio privato, nel patrimonio commerciale o attraverso una società immobiliare? Lo scopo di questa miniserie è proprio quello di approfondire questo interrogativo. In questa prima parte chiariremo la differenza fra patrimonio privato e commerciale, nonché fra sistema monistico e dualistico.

Gli immobili possono essere detenuti nel patrimonio privato, nel patrimonio commerciale o in una società immobiliare. Gli utili derivanti dalla vendita di un immobile sono soggetti all’imposta sugli utili immobiliari, eventualmente anche all’imposta sul reddito o sull’utile. Occorre tener conto anche di altri contributi: imposta sulle successioni e sulle donazioni, imposta sul trapasso di proprietà, imposta sul valore aggiunto e imposta di emissione.

Immobili detenuti nel patrimonio privato

In tutti i cantoni, gli utili derivanti dalla vendita di immobili sono soggetti all’imposta cantonale sugli utili immobiliari, il cui importo varia notevolmente. Per tutti i cantoni, tuttavia, l’imposta diminuisce all’aumentare del periodo di detenzione. Possono anche essere richiesti rinvii fiscali: ad esempio, successione in linea diretta, investimento di sostituzione della prima casa, ecc.

Il reddito netto da beni immobiliari deve essere dichiarato ogni anno nella dichiarazione dei redditi privata come utili derivanti dall’alienazione di beni immobili. Al di sopra di un certo livello, tale reddito di base diventa un dato di fatto fiscale. D’altro canto, gli investimenti di mantenimento e di valorizzazione delle misure di risparmio energetico sono deducibili fiscalmente. Ammortamenti e accantonamenti non sono invece possibili.

Immobili detenuti nel patrimonio commerciale

In questo caso, il trattamento fiscale degli utili di vendita varia a seconda del cantone: TI, BE, ZH, UR, SZ, NW, BS, BL e JU seguono il sistema fiscale monistico, di consequenza considerano questi utili con l’imposta sugli utili immobiliari. Gli altri cantoni, invece, assoggettano gli utili immobiliari delle persone fisiche e giuridiche all’imposta ordinaria sugli utili. Questa plusvalenza realizzata viene aggiunta al rimanente utile commerciale. Tali cantoni, in cui gli utili immobiliari provenienti dal patrimonio privato e quelli provenienti dagli immobili commerciali sono tassati in modo diverso, applicano il sistema dualistico.

Per quanto riguarda l’imposta federale diretta, gli utili derivanti dalla vendita di immobili privati non sono considerati ai fini fiscali. Per contro, le imposte sul reddito/ sull’utile sono esigibili sulla vendita di immobili commerciali. La qualificazione fiscale di un immobile come patrimonio privato o commerciale è quindi di grande importanza. I beni immobili di proprietà di una società o immobili che sono contabilizzati in una ditta individuale e utilizzati prevalentemente per scopi commerciali possono essere assegnati senza discussione al patrimonio commerciale.

D’altro canto, vi sono immobili iscritti nel registro fondiario a nome di una persona fisica e che vengono assegnati alla sostanza commerciale esclusivamente per mezzo della loro qualificazione fiscale. In linea di principio, l’amministrazione fiscale si occupa di verificare in che misura il possesso di beni immobili corrisponde ad un investimento privato o equivale ad un’attività autonoma, risp. ad un’attività commerciale. Sono rilevanti i seguenti punti:

• Procedura sistematica e pianificata
• Motivo di profitto
• Frequenza delle operazioni
• Stretto collegamento con l’attività professionale
• Competenza speciale
• Breve periodo di proprietà
• Utilizzo di consistenti fondi esterni per finanziare operazioni commerciali
• Reinvestimento degli utili in investimenti simili
• Presenza sul mercato visibile dall’esterno

Questi criteri non devono essere soddisfatti cumulativamente, sono sufficienti solo alcuni di essi.

Aumento improvviso dell’imposta

Se l’utile di vendita viene tassato sia nei cantoni con il sistema dualistico che con l’imposta federale diretta come reddito da lavoro autonomo, il reddito imponibile privato aumenta bruscamente, con un’aliquota d’imposta marginale del 35%. Inoltre, vi sono l’AVS e gli assegni familiari di quasi il 12%, il che porta ad un contributo totale del 47%.

E’ possibile che un immobile possa essere riclassificato nel tempo dall’amministrazione fiscale a causa di una mutata situazione (ad esempio, cambiamento d’uso o carattere commerciale). Al momento della riclassificazione, gli utili maturati nei cantoni con sistema dualistico devono essere dedotti dall’imposta sugli utili da sostanza immobiliare senza alcuna modifica del registro fondiario! L’importo fatturato costituisce la base per il calcolo dell’eventuale profitto di vendita non appena l’immobile viene effettivamente venduto.

Nel prossimo articolo vi mostreremo quali possono essere i vantaggi nel detenere un immobile tramite una società immobiliare.

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