Valeur marchande de biens immobiliers
La valeur marchande d’un bien immobilier correspond au prix auquel il est possible de vendre ce bien. Cette valeur est généralement estimée par un expert, qui évalue la situation de la propriété ou de l’immeuble. Valeur marchande de biens immobiliers Toutefois, le prix de vente effectif peut être supérieur ou inférieur à l’estimation dans le cas où il est influencé par d’autres facteurs tels que les préférences subjectives ou les aversions de l’acheteur.
Quels facteurs influencent la valeur marchande ?
La valeur marchande d’une propriété est le prix qui peut être obtenu en vendant ce bien immobilier. Pour ce faire, un expert fait habituellement une estimation qui tient compte de l’emplacement (vue, voisinage, urbanisation, ensoleillement, pollution sonore, taux de taxes municipales et demande dans la région) ainsi que de la propriété même. Des facteurs tels que l’espace habitable, le volume de la pièce, le niveau de finition, l’âge, le plan ou l’architecture sont analysés. L’expert fait une estimation, qui sert ensuite de base pour la valeur de vente. Toutefois, le prix de vente effectif ne correspond pas toujours à l’estimation de l’expert, car les prix de vente sont souvent influencés par des intérêts individuels. Par exemple, un problème de vente ainsi que des préférences ou des aversions subjectives de l’acheteur peuvent influencer le prix de vente.
Pas de méthode d’évaluation reconnue pour déterminer la juste valeur fiscale
Dans la décision 2C_181/2018 du Tribunal fédéral, les juges ont examiné une propriété zougoise pour laquelle aucune estimation n’était disponible au moment de la vente. La partie intimée a acheté l’immeuble le 7 décembre 2010 pour CHF 2 millions. Ce bien faisait partie de l’actif de son entreprise en raison de ses activités de courtage immobilier commercial. Ne trouvant pas d’acquéreur pour le terrain, il l’a vendu le 7 octobre 2011, également pour CHF 2 millions, à une société anonyme dont il était aussi le propriétaire. Dix jours plus tard, le 17 octobre 2011, la société a vendu l’immeuble à un tiers pour CHF 3,65 millions. L’administration fiscale zougoise a attribué le bénéfice de CHF 1,65 million à l’entreprise et non pas aux revenus de l’accusé. L’Administration fédérale des contributions ne partageait pas cet avis et a renvoyé l’affaire devant le Tribunal administratif du canton de Zoug et, à la suite de nouveaux refus, devant le Tribunal fédéral suprême.
L’AFC a affirmé que l’augmentation de valeur de CHF 1,65 million n’a pu se faire dans les 10 jours entre la vente à l’AG et la vente au tiers, et que le gain sur la vente devait donc être imputé au revenu de l’accusé. Le tribunal fédéral a rejeté cette affirmation. Il n’existe pas de méthode d’évaluation unique à utiliser pour déterminer la juste valeur. Dans la législation fiscale, la valeur marchande ne correspond pas à une quantité mathématiquement déterminable avec précision. Pour ce faire, des estimations et des comparaisons régulières seraient nécessaires, mais celles-ci seraient associées à des dispersions et à certaines imprécisions. La valeur vénale (et la valeur de l’impôt sur la fortune) d’un bien immobilier doit pouvoir être déterminée sur la base d’approximations prudentes et schématiques, même si cela signifie que les valeurs ainsi déterminées diffèrent dans une certaine mesure des valeurs réelles du marché. Dans le cas présent, aucun avis d’expert n’était disponible le 7 octobre 2011, c’est pourquoi il faut prendre en compte des facteurs externes. Le prix de vente du 17 octobre 2011, par exemple, est un prix dit de collecteur, qui échapperait au mécanisme habituel de l’offre et de la demande.
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