Le contrat de courtage expliqué simplement
Le courtage est un contrat dans lequel le courtier s’engage, moyennant un salaire, à indiquer à l’autre partie l’occasion de conclure un contrat, ou lui sert d’intermédiaire pour la négociation d’un contrat.
Le courtage (art. 412 ss. CO) est un contrat bilatéral par lequel le courtier, en échange d’une rémunération, procure au mandant des occasions de conclure un contrat ou du moins en apporte la preuve à ce dernier.
Distinction entre le courtier indicateur, négociateur et d’apport
En ce qui concerne le courtage, on distingue en premier lieu le courtier indicateur, du courtier négociateur et du courtier d’apport (art. 412 CO) :
- Courtier indicateur : il doit simplement prouver au mandant que quelqu’un est intéressé par un contrat. Le mandant a alors la possibilité de conclure le contrat avec la personne intéressée. Dans les cas extrêmes, la prestation peut être remplie par la simple mention d’un nom de la part du courtier ;
- Courtier négociateur : le courtier négociateur fournit également la preuve de l’existence d’une personne intéressée et favorise, de plus, activement la conclusion du contrat en faisant acte d’intermédiaire entre les deux parties;
- Courtier d’apport : le courtier d’apport apporte au mandant la preuve de l’existence d’une personne intéressée par la conclusion d’un contrat et met en relation ces deux personnes sans toutefois participer aux négociations contractuelles. La prestation typique du contrat consiste à établir le contact entre le mandant et la personne intéressée.
Conclusion du contrat de courtage
Le contrat de courtage est soumis aux dispositions générales sur le mandat simple et peut donc être conclu sous n’importe quelle forme, c’est-à-dire également oralement ou tacitement (art. 412, al. 2, en relation avec les art. 394 ss. CO). Pour des raisons de preuve, il est néanmoins recommandé de le conclure par écrit.
Droits et obligations du courtier
Droits du courtier
- Droit au salaire (art. 413 al. 1 et 2 CO) : le courtier a droit à un salaire de courtier dépendant du résultat. Dans la mesure où les parties n’ont pas convenu de conditions suspensives, le salaire du courtier est acquis dès que la prestation convenue dans le contrat est fournie. Si les parties n’ont pas convenu du montant du salaire du courtier, celui-ci est déterminé par le tarif local ou le salaire habituel.
- Droit au remboursement des dépenses (art. 413 al. 3 CO) : si le contrat le garantit, le courtier a droit au remboursement de ses dépenses. Cela vaut également si l’affaire n’est pas n’a pas abouti.
Obligations du courtier
- Preuve, négociation ou mise en contact avec des personnes intéressées : l’obligation principale du courtier est de trouver des clients potentiels, d’établir des contacts et de favoriser l’aboutissement d’affaires. Il convient de noter que le courtier n’a en principe aucune obligation d’agir, sauf s’il a conclu un mandat exclusif.
- Devoir de diligence et de fidélité (art. 412 al. 2 en relation avec l’art. 394 ss. CO) : le courtier est soumis aux devoirs de diligence et de fidélité du droit des mandats. Il doit donc préserver les intérêts du mandant en toute bonne foi.
Fin du contrat de courtage
- Révocation et résiliation (art. 412, al. 2, en relation avec l’art. 404 CO) : la résiliation du contrat de courtage est régie par les dispositions du droit du mandat. Par conséquent, le contrat de courtage peut être révoqué ou résilié à tout moment par l’une ou l’autre des parties, sans justification, mais en cas de révocation ou de résiliation en temps inopportun, des dommages-intérêts doivent être versés ;
- Mort, incapacité et faillite (art. 412, al. 2, en relation avec l’art. 405 CO) : sauf convention contraire ou si le contraire découle de la nature de l’affaire, le contrat de courtage s’éteint à la mort, à l’incapacité civile ou à la faillite de l’une des parties.
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