{"id":8668,"date":"2019-11-01T13:00:17","date_gmt":"2019-11-01T12:00:17","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.startups.ch\/it\/?p=8668"},"modified":"2019-10-29T17:43:34","modified_gmt":"2019-10-29T16:43:34","slug":"societa-immobiliari-soltanto-una-moda-parte-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.startups.ch\/it\/societa-immobiliari-soltanto-una-moda-parte-2\/","title":{"rendered":"Societ\u00e0 immobiliari \u2013 soltanto una moda? (Parte 2)"},"content":{"rendered":"\n

Detenere un immobile\nsolleva anche molti interrogativi dal punto di vista fiscale: meglio detenere\nun immobile nel patrimonio privato, nel patrimonio commerciale o attraverso una\nsociet\u00e0 immobiliare? Lo scopo di questa miniserie \u00e8 proprio quello di\napprofondire questo interrogativo. In questa seconda parte mostreremo i principali\nvantaggi e svantaggi legati ad una societ\u00e0 immobiliare.<\/h2>\n\n\n\n
\"\"<\/figure><\/div>\n\n\n\n

Nel precedente articolo abbiamo mostrato le principali differenze legate alla detenzione di un immobile nel patrimonio privato piuttosto che in quello commerciale. Abbiamo inoltre chiarito la distinzione fra il sistema fiscale monistico e dualistico. Se invece gli immobili fossero detenuti da una societ\u00e0 immobiliare?<\/p>\n\n\n\n

Lo scopo di una societ\u00e0\nimmobiliare<\/h3>\n\n\n\n

Grazie ad\nuna societ\u00e0 immobiliare \u00e8 possibile evitare imposte eccessive, soprattutto se\napplicate in una fase iniziale.<\/p>\n\n\n\n

Quali sono i vantaggi?<\/h3>\n\n\n\n
  • Onere fiscale calcolabile sia sul\nreddito annuo che sull’eventuale utile speculativo della societ\u00e0 (13 -25% a\nseconda dei cantoni)<\/li>
  • Nessun contributo AVS e assegni\nfamiliari<\/li>
  • Ammortamenti\/ accantonamenti\nconsentiti<\/li>
  • Tassazione privilegiata delle\ndistribuzioni di dividendi agli azionisti<\/li>
  • Rimborso fiscalmente neutrale dei\nprestiti dei soci<\/li>
  • Maggiore libert\u00e0 nella\npianificazione fiscale (ad es. tempistica, ammontare dei dividendi)<\/li>
  • Gestione pi\u00f9 semplice dell’eredit\u00e0\n(azioni al posto degli immobili)<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Quali sono gli svantaggi?<\/h3>\n\n\n\n
    • Imposta sugli utili immobiliari sul\ntrasferimento dell’immobile alla propria societ\u00e0<\/li>
    • Al massimo 1% di tassa sulle\nemissioni<\/li>
    • Oltre all’imposta sugli utili nella\nSA\/ Sagl, deve essere presa in considerazione anche l’imposta attualizzata al\nmomento della distribuzione.<\/li>
    • Cambio economico della propriet\u00e0 in\ncaso di vendita della maggioranza delle azioni (imposta sugli utili\nimmobiliari)<\/li>
    • Nessuna deduzione forfettaria per la\nmanutenzione possibile<\/li>
    • Possibile imposta patrimoniale pi\u00f9\nelevata (il valore delle quote tende ad essere superiore al valore catastale\ndell’immobile).<\/li><\/ul>\n\n\n\n

      Oltre ai\nvantaggi e agli svantaggi precedentemente elencati, sono decisivi i seguenti\naspetti:<\/p>\n\n\n\n

      • Disciplinare al meglio il momento e\nl’importo della base imponibile per ogni evento imponibile<\/li>
      • Con l’avanzare dell’et\u00e0, sostituire\nin parte i salari da reddito lavorativo con dividendi fiscalmente privilegiati.<\/li>
      • Gli utili realizzati rimangono\nparzialmente tassati nella societ\u00e0 immobiliare e possono essere reinvestiti\ndirettamente in essa. Il proprietario ha cos\u00ec pi\u00f9 denaro libero a sua\ndisposizione fino a quando il prelievo definitivo viene effettuato sotto forma\ndi dividendi.<\/li>
      • L’attuale sistema fiscale grava\nmaggiormente sul reddito dei pensionati, in quanto non sono pi\u00f9 possibili\nnumerose detrazioni: spese professionali, versamenti nel 1\u00b0\/ 3\u00b0 pilastro,\ntrattenuta per i figli e secondo reddito. La progressione sale\nvertiginosamente, soprattutto se c’\u00e8 ancora un reddito immobiliare sostenibile.<\/li><\/ul>\n\n\n\n

        Chiarire nel modo migliore\ne decidere accuratamente<\/h3>\n\n\n\n

        Grazie alla\nminore tassazione degli utili societari e alla riduzione dell’imposta sui\ndividendi, la societ\u00e0 immobiliare \u00e8 interessante. Nell’esaminare una\nriallocazione dei beni patrimoniali \u00e8 essenziale determinare l’ammontare dei\ncosti una tantum – che variano da cantone a cantone – e confrontarli con i\npotenziali benefici a lungo termine. Se l’intenzione \u00e8 quella di acquisire\nimmobili come veicolo di investimento, oltre agli immobili occupati dall’azienda\nstessa, si raccomanda fin dall’inizio una societ\u00e0 immobiliare, in quanto i\ncosti una tantum sono in gran parte eliminati.<\/p>\n\n\n\n

        Nel caso di\nimmobili detenuti nel patrimonio commerciale, \u00e8 essenziale esaminare la\npossibilit\u00e0 di una ristrutturazione. Nel caso di immobili detenuti  nel patrimonio privato, si pongono due\ndomande:<\/p>\n\n\n\n

        • Qual \u00e8 il reddito netto sostenibile\ndegli immobili?<\/li>
        • A quanto ammontano i costi una\ntantum derivanti dalla ristrutturazione?<\/li><\/ul>\n\n\n\n

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