{"id":8664,"date":"2019-10-30T13:00:02","date_gmt":"2019-10-30T12:00:02","guid":{"rendered":"https:\/\/blog.startups.ch\/it\/?p=8664"},"modified":"2019-10-29T17:34:02","modified_gmt":"2019-10-29T16:34:02","slug":"societa-immobiliari-soltanto-una-moda-parte-1","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blog.startups.ch\/it\/societa-immobiliari-soltanto-una-moda-parte-1\/","title":{"rendered":"Societ\u00e0 immobiliari \u2013 soltanto una moda? (Parte 1)"},"content":{"rendered":"\n

Detenere un immobile\nsolleva anche molti interrogativi dal punto di vista fiscale: meglio detenere\nun immobile nel patrimonio privato, nel patrimonio commerciale o attraverso una\nsociet\u00e0 immobiliare? Lo scopo di questa miniserie \u00e8 proprio quello di\napprofondire questo interrogativo. In questa prima parte chiariremo la differenza\nfra patrimonio privato e commerciale, nonch\u00e9 fra sistema monistico e\ndualistico. <\/h2>\n\n\n\n
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Gli\nimmobili possono essere detenuti nel patrimonio privato, nel patrimonio\ncommerciale o in una societ\u00e0 immobiliare. Gli utili derivanti dalla vendita di\nun immobile sono soggetti all’imposta sugli utili immobiliari, eventualmente\nanche all’imposta sul reddito o sull’utile. Occorre tener conto anche di altri\ncontributi: imposta sulle successioni e sulle donazioni, imposta sul trapasso\ndi propriet\u00e0, imposta sul valore aggiunto e imposta di emissione.<\/p>\n\n\n\n

Immobili detenuti nel\npatrimonio privato<\/h3>\n\n\n\n

In tutti i\ncantoni, gli utili derivanti dalla vendita di immobili sono soggetti\nall’imposta cantonale sugli utili immobiliari, il cui importo varia\nnotevolmente. Per tutti i cantoni, tuttavia, l’imposta diminuisce all’aumentare\ndel periodo di detenzione. Possono anche essere richiesti rinvii fiscali: ad\nesempio, successione in linea diretta, investimento di sostituzione della prima\ncasa, ecc.<\/p>\n\n\n\n

Il reddito\nnetto da beni immobiliari deve essere dichiarato ogni anno nella dichiarazione\ndei redditi privata come utili derivanti dall’alienazione di beni immobili. Al\ndi sopra di un certo livello, tale reddito di base diventa un dato di fatto\nfiscale. D’altro canto, gli investimenti di mantenimento e di valorizzazione\ndelle misure di risparmio energetico sono deducibili fiscalmente. Ammortamenti\ne accantonamenti non sono invece possibili.<\/p>\n\n\n\n

Immobili detenuti nel\npatrimonio commerciale<\/h3>\n\n\n\n

In questo caso, il trattamento fiscale degli utili di vendita varia a seconda del cantone: TI, BE, ZH, UR, SZ, NW, BS, BL e JU seguono il sistema fiscale monistico<\/strong>, di consequenza considerano questi utili con l’imposta sugli utili immobiliari. Gli altri cantoni, invece, assoggettano gli utili immobiliari delle persone fisiche e giuridiche all’imposta ordinaria sugli utili. Questa plusvalenza realizzata viene aggiunta al rimanente utile commerciale. Tali cantoni, in cui gli utili immobiliari provenienti dal patrimonio privato e quelli provenienti dagli immobili commerciali sono tassati in modo diverso, applicano il sistema dualistico<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

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Per quanto\nriguarda l’imposta federale diretta, gli utili derivanti dalla vendita di\nimmobili privati non sono considerati ai fini fiscali. Per contro, le imposte\nsul reddito\/ sull’utile sono esigibili sulla vendita di immobili commerciali.\nLa qualificazione fiscale di un immobile come patrimonio privato o commerciale\n\u00e8 quindi di grande importanza. I beni immobili di propriet\u00e0 di una societ\u00e0 o\nimmobili che sono contabilizzati in una ditta individuale e utilizzati\nprevalentemente per scopi commerciali possono essere assegnati senza\ndiscussione al patrimonio commerciale.<\/p>\n\n\n\n

D’altro\ncanto, vi sono immobili iscritti nel registro fondiario a nome di una persona\nfisica e che vengono assegnati alla sostanza commerciale esclusivamente per\nmezzo della loro qualificazione fiscale. In linea di principio,\nl’amministrazione fiscale si occupa di verificare in che misura il possesso di\nbeni immobili corrisponde ad un investimento privato o equivale ad un’attivit\u00e0\nautonoma, risp. ad un’attivit\u00e0 commerciale. Sono rilevanti i seguenti punti:<\/p>\n\n\n\n

  • Procedura sistematica e pianificata<\/li>
  • Motivo di profitto<\/li>
  • Frequenza delle operazioni<\/li>
  • Stretto collegamento con l’attivit\u00e0 professionale<\/li>
  • Competenza speciale<\/li>
  • Breve periodo di propriet\u00e0<\/li>
  • Utilizzo di consistenti fondi esterni per finanziare operazioni commerciali<\/li>
  • Reinvestimento degli utili in investimenti simili<\/li>
  • Presenza sul mercato visibile dall’esterno<\/li><\/ul>\n\n\n\n

    Questi\ncriteri non devono essere soddisfatti cumulativamente, sono sufficienti solo\nalcuni di essi.<\/p>\n\n\n\n

    Aumento improvviso dell\u2019imposta<\/h3>\n\n\n\n

    Se l’utile\ndi vendita viene tassato sia nei cantoni con il sistema dualistico che con\nl’imposta federale diretta come reddito da lavoro autonomo, il reddito\nimponibile privato aumenta bruscamente, con un’aliquota d’imposta marginale del\n35%. Inoltre, vi sono l’AVS e gli assegni familiari di quasi il 12%, il che\nporta ad un contributo totale del 47%.<\/p>\n\n\n\n

    E’ possibile che un immobile possa essere riclassificato nel tempo dall’amministrazione fiscale a causa di una mutata situazione (ad esempio, cambiamento d’uso o carattere commerciale). Al momento della riclassificazione, gli utili maturati nei cantoni con sistema dualistico devono essere dedotti dall’imposta sugli utili da sostanza immobiliare senza alcuna modifica del registro fondiario! L’importo fatturato costituisce la base per il calcolo dell’eventuale profitto di vendita non appena l’immobile viene effettivamente venduto.<\/p>\n\n\n\n

    Nel prossimo articolo vi mostreremo quali possono essere i vantaggi nel detenere un immobile tramite una societ\u00e0 immobiliare.<\/p>\n\n\n\n

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